José Hildor Leal (*)
Pelo contrato de permuta as partes ajustam a transferência de um bem por outro bem, exigindo-se escritura pública quando a troca envolve imóveis, ou ao menos um imóvel, que é a hipótese aqui tratada, de interesse de notários e registradores.
A permuta assemelha-se à compra e venda, inclusive pela onerosidade, com a diferença que na compra e venda uma das partes obriga-se a pagar certo preço em dinheiro, enquanto a permuta caracteriza-se pela troca de coisa por coisa, sem envolver dinheiro, salvo os casos de torna para igualar os valores.
O Código Civil brasileiro estabelece que são aplicadas à troca as disposições referentes à compra e venda, com pequenas modificações, e ainda que não constem do texto legal há peculiaridades que distinguem os institutos, a começar pelos efeitos diferenciados que devem ser observados na cessão dos direitos contratuais relativamente à permuta, em comparação à compra e venda, isso porque ainda que a cessão seja por dinheiro, a troca de onde se originaram os direitos e obrigações envolve coisa por coisa, de ambos os lados.
A cessão em promessa de compra e venda afasta o cedente do contrato final, que será celebrado unicamente entre o devedor da obrigação e o cessionário. Ao contrário, a cessão de direitos envolvendo contrato de permuta não afasta o cedente do contrato definitivo, pois somente ele pode concretizar o negócio de permuta, vez que a outra parte não poderá outorgar escritura pública de compra e venda, ao cessionário, porque nada lhe vendeu, e nem de permuta, porque dele nada recebeu em troca.
Isso não significa que a cessão dos direitos contratuais decorrentes de contrato de promessa de permuta não possa ser feita. Pode, e tanto pode que inclusive deve ser dada a registro na matrícula do imóvel respectivo, se a promessa de permuta igualmente estiver registrada.
E o fecho da operação resolve-se por escritura pública de permuta, que pode ser cumulada com compra e venda, em um único ato, envolvendo as três partes, com a permuta das unidades contratadas, e a consequente venda pelo cedente ao cessionário.
Com isso restarão seguros todos. Os devedores recíprocos da obrigação de permuta entre si, e o cessionário, por receber o título da compra e venda relativa ao imóvel que adquiriu a dinheiro, não através de permuta, uma vez que não fez parte dela, e por fim o tabelião, por ter celebrado o ato com a certeza da melhor técnica notarial destinada à garantia, segurança e eficácia do negócio jurídico.
(*) Tabelião, Especialista em Direito Registral Imobiliário