A PERMUTA DE IMÓVEIS E O ITBI
José Hildor Leal (*)
Com o objetivo de esclarecer os registradores de imóveis, o Colégio Registral e o Instituto de Registro Imobiliário do Rio Grande do Sul, emitiram a Nota Conjunta 003/2018, orientando acerca do registro das escrituras de permuta de terreno por unidades futuras.
Ao tratar do aspecto registral, a nota não fez referência ao imposto de transmissão, o que se pretende desenvolver neste breve estudo, em razão dos entendimentos contraditórios entre notários e registradores quanto ao ITBI.
Antes de mais nada, não custa lembrar que permuta é a troca de coisa por coisa, e assim sendo, se não for troca de coisa por coisa, seja coisa atual ou coisa futura, permuta não será.
Muitas vezes se percebe confusão em negócios que devam ser tratados como permuta, quando são designados equivocadamente como sendo compra e venda, empreitada, ou outras modalidades estranhas ao contrato que verdadeiro reflete o tipo.
Na lição de Orlando Gomes, “pelo critério objetivo do maior valor, será compra e venda se a parte em dinheiro for superior à outra; será troca, em se verificando o oposto”.
Há liberdade na atribuição do valor de cada bem trocado, mas se impõe seja seguido o princípio “major pars ad se minorem trahit”, ou seja, venda, se a parte em dinheiro é superior; troca, se é o valor do imóvel.
Também não se pode confundir as hipóteses em que a contrapartida não for outra coisa, mas serviço, a exemplo da empreitada, caso em que não se tratará de permuta, que exige coisa por coisa.
Maria Helena Diniz ministra que “o objetivo da permuta há de ser dois bens; se porventura um dos contraentes, em vez da coisa, prestar um serviço, não será troca”.
Não é o título que vai caracterizar a espécie negocial, podendo ser compra e venda, empreitada, etc. embora erradamente intitulada como permuta.
O tabelião, encarregado de formalizar o ato, deverá averiguar se a tratativa entabulada atende os requisitos à sua caracterização, e uma vez tratando-se de negócio diverso ao que sugerem as partes, atribuir a nomenclatura correta ao ato, observando inclusive a questão tributária, em razão da responsabilidade solidária pelo pagamento de impostos nas operações que der curso.
Tratando-se de permuta de imóvel por imóvel, a toda evidência que incidirá ITBI sobre o valor atribuído pelo fisco a cada um deles, podendo, quando se tratar de bem atual (terreno) por coisa futura (unidades pendentes de construção), haver ITBI unicamente sobre o lote, se ainda não se encontrar registrada a incorporação, postergando-se o recolhimento do ITBI relativo às unidades futuras para o momento da contraprestação da permuta.
O certo é que tratando-se de negócio oneroso sempre haverá ITBI, sobre ambos os imóveis, na permuta, ainda que o proprietário do lote tenha reservado fração ideal à que irão corresponder as futuras unidades, porque se não incidir imposto sobre a fração ideal do terreno, por certo será ele devido com relação às unidades dadas em contrapartida.
Ora, na permuta haverá sempre recíproca transmissão de propriedade de A para B, e de B para A, sob pena de não ser permuta, mas compra e venda, ou empreitada, ou outro negócio que não seja troca.
Assim, em toda permuta haverá incidência de ITBI sobre o valor das coisas permutadas, sendo imóveis, e nos casos de troca de terreno (coisa atual) por unidades futuras, em nada se modificará o imposto sobre o que for efetivamente objeto de troca, tenha ou não o proprietário do lote reservado fração de terreno – unicamente sobre essa fração de terreno não haverá tributação – porque haverá tributo sobre a área construída pelo incorporador ao proprietário do lote, havendo assim transmissão de propriedade, nos termos do artigo 39 da Lei 4.591/64.
Claro, pode ocorrer que não exista transmissão das unidades pelo incorporador, ou construtor, ao proprietário do terreno, mas então não será hipótese de permuta, nem de compra e venda, mas de empreitada (artigos 610 e seguintes do Código Civil brasileiro), lembrando que se o empreiteiro só forneceu mão-de-obra, todos os riscos em que não tiver culpa correrão por conta do dono.
Em resumo, em todas as trocas de terreno por unidades futuras, deverá ser pago o imposto de transmissão – ITBI – com relação a todos os bens permutados.
(*) Tabelião, especialista em direito registral imobiliário